はじめに
こんにちは、TAMAGOOONです。
最近、絵の練習そっちのけで不動産のことをばっかり考えています。
前回の記事執筆時点ではいきなり激安アパートを経営することを考えていましたが、色々と勉強していくなかで最初は戸建て投資から始めるべきだ、という結論にいたりました。
まだまだ勉強中ですが、自分の思考プロセスを記録していきます。
アパートではなく戸建てから始める理由
なぜ戸建てから始めるのか、それは物件単価が低く破綻するリスクが小さいからです。
アパートの物件価格2000万円に対し、戸建て投資で狙う物件は300～500万円程度です。
アパートの場合、いきなり2000万円程度の物件を購入し、致命的な物件の瑕疵（かし：傾きやシロアリ、雨漏り等の欠点のこと）が後から見つかった場合、下手をすれば1000万円程度の損失が出る可能性があります。
1000万円の損失を取り返そうとすると、どれだけ質素倹約に努めたとしても5～15年程度の時間がかかってしまいます。
もちろん不動産について勉強することでほとんどのリスクは回避できると考えてはいますが、それでも怖いものは怖いです。
一方、戸建て投資の場合、物件価格は300～500万円程度です。
戸建ては単価が安く、購入出来る購買層も多いので、瑕疵などが見つかった場合にも物件価格を100～150万円程度さげることで、ほぼほぼ売却出来るそうです。
つまり、最悪の場合でも150万円程度で損切りができるということ。
これであれば2～3年程度で取り返せます。（もちろんかなりの痛手ですが・・・）
そんなわけで、まずは戸建て投資で経験を積むことにしました。
戸建て投資ではどの程度儲かるのか？
僕が狙う物件では初期費用480万円程度です。（物件価格400万円+リフォーム代50万円+登記代/固定資産税/仲介手数料30万円程度）
賃料を月6万円で貸せれば、１年間で家賃収入72万円です。
５年で売却することを考えると、５年間の家賃収入が360万円。
管理会社に委託すると家賃収入の5％程度の管理費がかかるので手残りは342万円になります。
年間家賃72万円の物件を利回り15％でオーナーチェンジ物件として販売すると480万円
譲渡税が20％かかると想定して手残りは384万円になります。
５年間貸し出して売却した場合の利益は342+384-480＝246万円。
（ここから税金やらが引かれそうですが・・・）
初期費用480万円に対して１年あたりの利益が246/5＝49.2万円。
１年あたりの利回りとしては10％程度と、労力の割にはあまり旨味がないように感じられてしまいますね。
ただ、経験を積みながら融資をさらに引いて5戸くらいを同時に運用できれば資産拡大のスピードは加速度的に大きくなりそうです。（単純計算で5戸あれば5年で1200万円程度の利益を得られる・・・かも？）
おわりに
戸建て投資がどの程度儲かるのかをどんぶり勘定で計算してみました。
不動産運営にかかるランニングコストや固定資産税の計算など、まだまだよくわかっていないことも多いですがそんなに的外れな金額にはなっていない気がします。
戸建て投資といえども、自己資金300万円程度は必要らしいので、まずは倹約しながら300万円の貯金を頑張ってみようと思います。（白目）
それではまた～！！！
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